농림축산식품부에서 발행한 농촌체류형 쉼터‧농막 운영 지침 및 Q&A(18개)입니다.
[운영지침 수정일 : 25.02.13] ※ 체류형 쉼터 및 농막 운영지침 원본은 하단에서 다운 받을 수 있습니다.
기존 농막의 농촌 체류형 쉼터 전환에 대한 질문과 농촌 체류형 쉼터의 민원 사례에 대한 농림축산부의 농촌 체류형 쉼터 및 농막 운영지침 발췌 본 이오니 참조 바랍니다.(25.02.13 수정판) 참고로 농막에 전입신고는 가능하나 상시 거주로 판단되어 농지법에 위배됩니다.
쉼터‧농막 운영 지침 및 Q&A
농촌 체류형 쉼터
기존 농막은 체류형 쉼터의 면적‧입지 조건을 충족하면 전환기간(3년) 내 농촌 체류형 쉼터로 전환, 임시숙소로 사용 가능합니다.
농촌 체류형 쉼터 자주 묻는 질문
Q 1. 농촌 체류형 쉼터 설치 자격 및 설치 가능 지역은?
□ 농촌 체류형 쉼터는 주말‧체험영농인과 농업 경영에 필요한 경우 농업인(임차농 포함)도 설치가 가능함
농업인(농업법인 제외)은 농업진흥지역 내외를 불문, 모든 농지에 설치 가능함
주말‧체험영농인이더라도 ’21년 8월 농지법 개정 이전에 농업진흥지역 내 농지를 매입한 경우에는 본인 소유 농지에서 농촌체류형 쉼터 설치 가능
□ 각종 재난으로부터 사용자 안전을 위해 방재지구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」), 붕괴위험지역(「급경사지 재해예방에 관한 법률」), 자연재해 위험개선지구(「자연재해대책법」)에서는 설치 불가
개발제한구역 내 농지에서는 「개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따라 설치 불가
※ 상수원보호구역, 자연공원지역 등에서는 개별법에 따라 설치 가능여부 판단
Q 2. 존치기간은 어떻게 되나요?
농촌체류형 쉼터의 존치기간은 가설건축물 존치기간에 대한 건축법 시행령 규정에 따라 3년 이내이며, 존치기간 연장 여부는 횟수 별 3년의 범위에서 지자체 건축조례로 정하는 바에 따라 결정됨
따라서, 농촌체류형 쉼터 존치기간 연장은 기존 가설건축물(임시숙소)과 동일하게 진행하되, 사람이 거주하는 가설건축물인 만큼 기능‧안전에 문제가 있고 환경‧미관을 해칠 우려가 있다고 지자체가 판단할 경우 연장신고 수리를 제한하거나 행정처분을 내릴 수 있음
임시숙소인 가설건축물(건축법 시행령 제15조 제5항 제8호)의 존치기간을 최소 3회 이상으로 규정하기 위한 건축조례 개정 필요
※ 228개 지자체 중 83개는 임시숙소인 가설건축물의 존치기간 명시(1회 ~ 무제한), 145개는 존치기간 규정이 없는 상황
지자체 건축조례로 정한 존치기간까지 만료되면, 농지에 설치한 임시거주용 가설건축물로서 원상복구가 원칙
Q 3. 양도소득세와 종합부동산세 납부 대상인가요?
가설건축물 형태의 임시거주시설인 농촌체류형 쉼터는 주택이 아니기 때문에 양도소득세와 종합부동산세 납부 대상이 아니지만, 취득세와 재산세는 납부 대상임
▸취득세‧재산세 등 지방세 감면 등에 대한 협의 결과(행안부)
- 「지방세법(제6조제4호)」 상 ‘건축물’은 건축법에 따른 토지에 정착한 시설물로 정의하고 있으며, 건축물 관리대장 등재 시설물(주택 등)에 대해서는 취득세‧재산세 과세가 원칙
- 건축물 형태의 농촌체류형 쉼터의 경우, 「지방세법(제9조, 제109조)」에서 정한 비과세 대상이 아니므로 취득세‧재산세 과세 대상에 해당됨
- 가설건축물은 원칙적으로 지방세가 감면되나, 「지방세법(제9조 제5항, 제109조 제3항 제3호)」에 따라 존치기간 1년 초과 시 취득‧재산세 과세 → 가설건축물 형태 농촌체류형 쉼터는 취득‧재산세 과세 대상
※ 세율 : (취득세) 과세표준액 또는 실거래가× 2.2% / (재산세) 과표 ×0.25%
Q 4. 농촌체류형 쉼터를 세대 당 한 개로 설치를 제한하고 있는데 전국단위로 현황을 확인할 수 있는 방법?
농촌 체류형 쉼터는 농지대장 등재를 의무화하고 있으므로, 농지대장 정보 조회를 통해 확인 가능
Q 5. 2~3층까지 설치하거나 다락을 설치할 수 있는지?
농촌 체류형 쉼터는 가설건축물이며, 예외적으로 임시숙소로 사용하도록 하는 것으로 사용자 안전을 감안하여 1층에 한해 설치 허용
주변 영농 피해 방지 및 가설건축물의 안전성 등을 위해 높이 4m 이내, 건축법령에 따라 최대 1.5m(경사지붕일 경우 1.8m)까지 다락 설치 가능
Q 6. 데크와 정화조를 설치할 수 있나요?
데크‧처마, 정화조는 「건축법 시행령」(제119조)에 따라 농촌체류형 쉼터 연면적(33㎡ 이내)과 별도로 설치 가능
정화조 등 설치는 선택 사항이며, 특히 정화조는 개별법 및 지방자치단체 조례로 설치를 제한한 지역에서는 설치 불가함.
Q 7. 상수도 연결 및 정화조 설치 시 개발행위허가 대상이 아닌지?
농촌체류형 쉼터는 사람의 거주를 전제로 하는 시설로 상하수도 연결 및 정화조 설치 수요가 있을 것으로 예상 ※ 설치 여부는 선택사항 임
상수도 연결 및 정화조 설치는 가설건축물 축조신고필증을 교부받은 후 민원인이 개별적으로 신청‧설치해야 하며, 이 경우 개발행위허가 대상이 될 수도 있음
Q 8. 바닥 콘크리트 기초 타설 시 원상복구 대상인지?
바닥 콘크리트 타설은 불법 전용에 해당되나, 농촌체류형 쉼터 안전을 위해 최소한 콘크리트 타설(기초석‧주춧돌 등 독립기초 형식 등) 가능
Q 9. 부지와 접한 도로의 폭은 4m 이상이어야 하나요?
재난·사고 등에 대비한 최소한 안전기준으로 쉼터를 설치할 농지가 소방기본법에 따른 소방활동 수행 및 소방자동차의 통행이 가능한 도로(현황도로 포함) 연접 필요
Q 10. 현황도로 판단기준은?
현황도로는 법적 근거가 없음. 따라서 항공사진 또는 현장 확인 등을 통해 실제 사용 중인 도로인지를 판단하되, 산림청 고시(산지전용 시 도로를 이용할 필요가 없는 시설 및 기준)에서 정한 현황도로 기준 준용
(산림청 고시) ‘현황도로’란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다. 다만 임도를 제외한다
현황도로로 이미 다른 인허가가 난 경우
이미 2개 이상의 주택의 진출입로로 사용하고 있는 도로
지자체에서 공공목적으로 포장한 도로
차량진출입이 가능한 기존 마을안길, 농로
Q 11. 설치 농지의 2미터 이상이 도로에 접해야 하는지?(농막 제외)
농촌체류형 쉼터는 건축법 제20조 규정에 따른 가설건축물로, 「건축법」 제44조의 접도구역 규정은 적용 배제
Q 12. 주차장 설치 시 주차장법에 따라 출입구 너비를 3미터 이상 만족해야 하는지?
「주차장법 시행규칙」 제11조제5항의 ‘부설주차장’은 「주차장법」 제19조 및 동법 시행령 제6조의 규정에 따른 ‘부설주차장’을 의미
농촌체류형 쉼터는 동법 시행령 별표1에 따른 부설주차장 설치 대상에 해당되지 않으므로 출입구 너비 규정을 준수할 의무가 없음
Q 13. 농촌체류형 쉼터 설치를 위한 최소 보유 농지 면적은?
쉼터와 데크·주차장 및 기타 부속시설(처마·정화조 등)을 합산한 면적의 두 배 이상의 농지 보유
쉼터와 부속시설을 합산한 면적 이외의 농지에서는 영농활동 의무
(예시 / 10m×3.3m 규모) 쉼터 33㎡ + 부속시설 38.5㎡[데크(15) + 정화조(10) + 주차장(13.5)]= 71.5㎡×2 = 143㎡(44평 내외)
Q 14. 농업진흥지역 내에도 설치 가능한지?
농촌체류형 쉼터는 모든 농지에 설치가 가능하므로 농업진흥지역 내에서도 설치 가능
다만, 주말체험영농인은 ’21.8월 농지법 개정* 이전에 농업진흥지역 내 농지를 매입·보유한 경우에만 설치 가능
* '21년 법 개정 이후 주말체험 영농인의 농업진흥지역 내 농지소유 제한
Q 15. 읍·면이 아닌 동 지역에도 설치가 가능한지?
농촌체류형 쉼터는 모든 농지에 설치할 수 있으므로 동 지역 농지에도 설치 가능
농지법에 따라 농지대장에 등재되고 3년 이상 영농에 활용 중인 사실상 농지에도 설치 가능
Q 16. 농촌체류형 쉼터에 전입 신고할 수 있나요?
○ 농촌체류형 쉼터에 전입신고는 임시거주라는 쉼터 도입 취지에 맞지 않음
○ 전입신고를 할 경우 상시거주 의도가 있는 것으로 간주되어, 농촌체류형 쉼터가 임시숙소라고 규정한 농지법을 위반한 것으로, 원상복구 등 행정처분 가능
▸「주민등록법」 제6조(대상자) ① 시장‧군수 또는 구청장은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할구역에 주소나 거소(이하 거주지)를 가진 사람(이하 주민)을 이 법의 규정에 따라 등록하여야 한다.
▸「주민등록법」 제12조(거주지의 이동) 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 …(중략)… 14일 이내에 전입신고를 하여야 한다.
▸ 대법원 판례(2009.7.9. / 2008두 19048)
- 주민등록 전입신고에 대한 행정청의 심사 및 거부는 헌법상 거주‧이전 자유를 침해할 수 있어 주민등록법 입법 목적을 고려하여 제한적으로 이뤄져야 하는 바,
- 전입신고자가 30일 이상 생활 근거로서 거주할 목적으로 거주지를 옮기는지 여부가 심사대상으로 되어야 한다
Q 17. 농촌체류형 쉼터를 내외국인 숙소로 사용이 가능한가?
농촌 체류형 쉼터는 본인이 농작업을 목적으로 임시 숙소로 활용하기 위해 농지에 설치하는 가설건축물(33㎡이내)로, 귀농‧귀촌의 징검다리로서 농촌 생활 인구 확산을 통한 농촌 소멸 대응을 위해 도입되는 제도
농촌 체류형 쉼터를 근로자 숙소로 활용할 경우, 최소 90일 이상 계속 사용, 사고 발생 시 사용자와 근로자 간 책임 소재 불분명 우려
- 특히, 근로자 기숙사는 「근로기준법 시행령」에 따라 엄격한 기준을 준수해야 한다는 점 등 감안, 외국인 숙소로 사용할 수 없음
【근로자 기숙사 설치 기준 및 입지(근로기준법 시행령 제55조~제58조, 제58조의 2)】
• (구조‧설비 기준) 침실 하나에 8명 이하 인원 거주, 화장실‧세면‧목욕시설, 채광‧환기시설, 냉‧난방 설비, 화재예방 및 안전조치 설비 등 구비
• (설치 제한 장소) 소음‧진동이 심한 장소, 자연재해(산사태, 눈사태) 우려가 현저한 장소, 습기가 많거나 침수 위험 있는 장소, 오물‧폐기물 오염 우려가 현저한 장소
• (주거 환경) 남‧녀 구분(별도 방) 거주, 작업 시간대를 고려한 침실 배정 등
• (면적) 침실 넓이는 1인당 2.5㎡ 이상
• (기타) 사생활 보호 잠금장치‧수납공간 필수
【외국인 근로자 체류형태 별 숙소 기준】
• (계절근로 / E-8) 숙소제공 의무화, 비닐하우스‧컨테이너‧창고 등 부적합 숙소 제외 (지자체가 인정할 경우 주택으로 개조한 컨테이너는 허용), 근로기준법 상 시설 기준 준수
• (고용허가 / E-9) 숙소제공 의무 없음. 건축물 용도가 숙소로 한정(가설건축물의 경우 지자체 신고필증을 받은 경우 예외), 근로기준법 상 시설 기준 준수
Q 18. 기존 농막 사용자는 어떻게 되나요?
농막을 임시 숙소로 사용하는 것은 여전히 불허하되, 기존 연면적(20㎡ 이내)과 별도로 데크와 처마, 정화조, 주차장 등을 허용
기존 농막이 쉼터의 면적‧입지 조건을 충족하면 전환기간(3년) 내 농촌 체류형 쉼터로 전환, 임시 숙소로 사용 가능함
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